物企卖车位灰幕
文/乐居财经 徐酒眠
停车位里有“大生意”。离开彩生活（01178.HK）的唐学斌，就一头“扎进”了停车位里。
从大的方面来说，停车位生意连接着万亿房地产后方市场与万亿汽车后方市场，而打起停车位“生意经”的人也远不只唐学斌。
所谓“近水楼台先得月”，物企作为房地产服务的后备力量，无疑是最靠近这门生意的企业之一。事实上，停车位也的确是许多物企着力开凿的一条业务线。
德信服务（02215.HK）便是其中之一。6月9日晚间，德信服务刊发了一则持续关联交易公告，与德信中国订立了《车位租售业务代理服务框架协议》。
根据这份框架协议，德信服务将向德信中国就目标车位提供车位销售及租赁业务独家代理服务，以协助车位物业销售及租赁活动，合约期两年半左右。
这笔关联交易的代理服务费用不算低。约两年半时间的合约，代理服务费设定的上限总额为2.3亿元，约占德信服务2021年总收入的26%。
不过，德信服务需要向德信中国支付的保证金，合约期内设定的上限总额达8.5亿元，是代理服务费上限总额的3.7倍。
事实上，物企与关联房企之间签订车位独家租售代理合作协议并不是新鲜事。然而，关联服务交易在给物企带来收益的同时，也可能带来“祸端”，尤其是高额的保证金可能存在的关联方“利益输送”问题。
对于受关联地产债务影响的上市物企而言，涉及这一问题就更为敏感，而在这些关联交易的身影中，康桥悦生活、鑫苑服务等物企均有出现。
划出一半现金作“保证金”
根据公告，德信服务与德信中国的这份合作，合约期限内分为三个周期。
其中，在这份框架协议获股东特别大会审议通过时至2022年底为第一个周期，2023年度、2024年度各为第二、第三个周期。而三个周期的代理服务费用设定年度上限分别为5000万元、9000万元、9000万元。
这份合作能为德信服务带来的创收不算低。数据显示，截至2021年12月31日，德信服务实现收入约8.7亿元。其中，物业管理服务收入达到约5.07亿元，非业主增值服务收入1.81亿元，社区增值服务收入1.82亿元。
不过，为了获得目标车位“独家租售权及底价租售合作权”，德信服务要向德信中国支付保证金。三个周期内对应的保证金建议年度上限是分别为2.5亿元、3亿元、3亿元，是周期内代理服务费用设定上限的好几倍。
关于保证金建议年度上限，德信服务在公告中表示，“金额不超过具体合同的目标车位相关货值总和(即销售及租赁底价总和)的50%。”也就是说，在每一个合作周期内，目标车位累计货值总和分别不超过5亿元、6亿元、6亿元。
公告披露，这笔保证金预期将由德信服务以内部资源拨付，包括用于丰富及扩大集团服务产品及用作一般营运资金的资金。
数据显示，截至2021年末，德信服务手中现金及等价物约为5亿元。同期，其IPO募资净额中，划分为扩大服务产品及一般营运资金用途的资金余额约为1.46亿港元。
据此而言，这份协议达成，仅是今年德信服务就要划出手中一半的现金给关联方德信中国作为合作的保证金。
不过，在这份框架协议中，德信中国也并没有为保证金的退还设置苛刻的条件。
根据公告，每一个合作周期届满或协议因任何理由解除、终止，德信中国将收回所有未租售的目标车位的独家租售权及底价租售合作权，并退回相应的保证金。
合作周期内，德信服务集团若提前完成租售的目标车位，德信中国也会在租售完毕后，退回相应的保证金。
车位生意高毛利创收
除了德信服务，一个月前，5月11日，宝龙商业与宝龙控股也订立了一份《停车位销售代理服务框架协议》，期限自当日至2024年末为止。以年度划分三个周期，期内代理费建议年度上限均为4000万元。
与德信服务一样，作为授予独家销售代理权的代价，双方也厘定了保证金，参照独家停车位协定价值的30%，每个周期内的保证金年度上限为2亿元。
此外，远洋服务、康桥悦生活、鑫苑服务等物企，也都有与关联地产签订独家车位销租代理服务协议。
物企一般都是将停车位业务划进了“社区增值服务”中。较高的毛利率，或许是激发物企与关联地产签订车位租销合作协议积极性的原因之一。
据乐居财经不完全统计，至少有13家港股上市物企都有涉及有停车位业务，服务类型或为管理、或为租赁、或为协助租售等。
通过2021年财报，乐居财经统计了6家物企公布的所涉车位服务的营收情况。其中，时代邻里、正荣服务、旭辉永升服务，三家物企车位租赁、管理服务创下的营收都在亿元以上。
此外，头部物企中，中海物业的停车位买卖业务已经独立成行，与物业管理服务、增值服务并行。
中海物业自2018年下半年开展停车位买卖业务，依托于中海及中建对于中海物业资源的供给发展，2019年起，中海物业在业绩报中对这项新业务分部作了单独列示。
过去的2021年，停车位买卖业务甚至成为了中海物业营收的最大“催肥剂”。数据显示，去年中海物业的停车位买卖业务实现收入2.3亿港元，同比增长10.9倍。
年报披露，2021年，中海物业共出售停车位 2067个，而2020年售出的停车位为164个。销量大增，带来的利润立竿见影，报告期内利润由2020年的1940万港元增至 6490万港元，利润率达28.22%。
高额关联交易“惹祸”
然而，向关联地产拿下车位“独家租售权”，有物企却因此“惹祸上身”。
因为停车位租售代理“惹祸”上身的物企也不止一家，尤其是在房企债务高压不断的大环境下，高额的保证金很容易被质疑是否“关联利益输送”。
今年4月21日晚，康桥悦生活（02205.HK）曾刊发了一则上市违规整改公告，该事项便与关联方签订的车位销售代理交易有关。
去年6月17日，康桥悦生活与与其最终控股股东宋革委的另一家全资子公司——北京同道集团——订立了一份销售代理服务框架协议。
而对于向北京同道集团支付的2.2085亿元代理保证金，康桥悦生活此前却从未提及，因此违反了上市有关规则中的申报、年度审阅、公告、通函及独立股东批准要求。
与整改公告一同披露的，正是这份保证金的相关补充协议。根据该协议，康桥悦生活应向北京同道集团成员公司，支付销售代理服务框架协议下的销售代理服务可退还保证金。
截至公告之日，康桥悦生活已向北京同道集团支付历史可退还保证金总额2.2085亿元，但其中1.8077亿元仍未偿还。
这次上市违规操作公告的第二天，康桥悦生活股价走低4.76%。同时，外界质疑，康桥悦生活的这笔保证金可能是一次变相的关联利益输送。
除了康桥悦生活，鑫苑服务也曾因大额关联交易“惹祸”。
去年，鑫苑服务2020年报难产，股票自4月1日暂停买卖。彼时，鑫苑服务解释，“公司需要更多时间确定与若干关联交易有关的事宜，并考虑其对财务报表的任何引申影响，以及向核数师提供有关上述事宜的更多资料。”
其中，问题导火索之一，便有2020年9月鑫苑服务也与关联地产订立的一份车位独家销售合作协议有关。按照约定，鑫苑服务需分期支付2.06亿元的可退还合作诚意金，占中期现金及等价物的30%。
彼时，也有人质疑这笔保证金是变相为500亿负债压顶的鑫苑置地纾困。
直到去年8月，鑫苑服务才发出经审计的2020年财报，不过其股票暂停买卖至今未恢复。